収益マンション投資関連用語

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ＲＣ造
鉄筋コンクリート（Reinforced Concrete）造を略して一般的に「ＲＣ造」と呼んでいます。鉄筋とコンクリートを使い、張力と圧力に強いのが特徴です。これまで主に中層建築物に用いられてきましたが、最近では高強度コンクリートの開発により、超高層建築物にも採用されています。

アセットマネジメント(Asset Management)
資産管理を意味する。不動産に関る総合的な運用・運営・管理業務のこと。

アレンジャー (Arranger)
資金調達を希望する者やオリジネーターに証券化や資金調達の仕組みを提供し、資金調達と投資家との間で様々な調整や取り決め等の業務を行うものを言う。

アルコーブ
凹所の意味。アルコーブとは、部屋や廊下、ホールなどの壁面の一部を後退させてつくった空間のこと。一部が入り込んで小部屋のようになっている部分、空間のこと。マンションなどでは玄関部分に造られる事が多く、玄関が外廊下から引っ込んだ位置にあるものを「アルコーブ玄関」という。この場合は、ドア開閉時に部屋の中が見えてしまうのを防いだり、開いたドアが廊下を歩いている人にぶつかるのを防ぐなどのメリットがある。また、小部屋のように壁面が後退している部分を一般的にさすこともあり、書斎・書庫に使われたり、単調な空間に変化をつけたり、空間的演出として利用したりする。

インカムゲイン (Income Gain)
有価証券等の投資用資産を保有することから得られる利子や配当による所得などを指す。賃貸用の不動産などに投資した場合は賃料収入のことを表す。


一種計算
マンションデベロッパーが土地価格を算定するのに使用する。
容積率100％当りの土地単価のこと。
例えば近隣商業地域で容積率３00％の場合、土地の坪単価を60万（1種60万という表現をします）と仮定しますと、60万×3種=180万（3種180万）というように使います。


ALC（Autoclaved Lightweight Concrete）
外壁に使われる材質。
生石灰・けい石・セメントなどの無機質原料が主材料になっています。商品名でいうと、パワーボード、ヘーベルライトが有名です。
製造時に、オートクレーブ養生（高温高圧蒸気養生）を行い製造した軽量気泡コンクリートのことです。細かい気泡が入っているため、普通のコンクリートより軽く、耐火・断熱性と耐久性に優れているが、吸水性が大きく、表面に防水性の高い仕上げをしなければならない。 　板状に加工したALC版は、鉄骨住宅の外壁材や床材に多く利用されている。 工場で製造されるコンクリート製品の一つ。製品として、壁用・間仕切用・床用・屋根用・バルコニー用などがある。　（指定用途以外の使用は禁止。）

SPC(エスピーシー)
Special Purpose Companyの略語。流動化・証券化などのために設立する株式会社や有限会社などの特別目的会社のこと。

ＳＲＣ造
鉄骨鉄筋コンクリート（Steel Reinforced Concrete）造を略して一般的に「ＳＲＣ造」と呼んでいます。柱・梁など骨組みを鉄骨で組み、その周囲に鉄筋を配置して、コンクリートを打ち込んで一体構造にした工法です。鉄筋コンクリート造と比較して、強度に優れているため、柱を細くすることができます。耐震性にも優れていますので、超高層や高層建築に用いられます。

MB
MBはメーターボックスのことで、水道料金などを計るメーターが入っているボックスのこと。

NOI(エヌオーアイ)
Net Operating Incomeの略語。純営業収益のこと。不動産賃貸事業における収益概念で総賃貸収入から管理運営(公租公課、管理費、修繕費等)に要した費用を控除した後で借入金利や減価償却費を控除する前の金額を指す。

LTV(エルティーブイ)
借入金比率。Loan To Value Ratioの略語。担保や裏付けとなっている債権、不動産などの資産の価値に対するデット(社債元本金額またはノン利コースローン等の借入金)の割合のこと。

エンジニアリングレポート(Engineering Report)
デューデリジェンス等で行われる各種調査のうち不動産の物的調査についてまとめた報告書で、経済的調査や法的調査とあわせ、対象不動産の適正価値を判断する上で重要な資料。
不動産の状況調査や土地、建物、環境に関する診断書である。

オートロックシステム
エントランスのドアの施錠や解錠を、インターホンないしはナンバーロックで行うマンションに採用されているセキュリティシステムを「オートロックシステム」といいます。居住者がロックを解除しないと、マンション内に入る事ができませんので、マンション等への不審者の進入防止に有効です。最近では、ＴＶモニター付のインターホンを採用したり、オートロックのドアを2重にするなどセキュリティを強化するマンションが増えています。

オーナーチェンジ
投資用マンション・戸建等の不動産につき、賃借人が入居したままの状態で他者に売却すること。買主は新たに借主を探す手間がかからないというメリットがある。賃借人から見た場合家主が変わる事になる。

オフバランス(Off Balance)
財務体質の改善を図るため、保有する資産を譲渡することにより、不動産等の資産をバランスシート(貸借対照表)から外す（＝オフバランス）事。証券化等の手法を用い、実際の事業に供している資産をバランスシート（貸借対照表）から外す事により、ROA（総資産利益率）などの財務指標を向上させ、各付けのアップなど、外部評価を高める効果がある。

オリジネーター(Originator)
原資産保有者、または資産譲渡人と呼ばれる。

CCR（キャッシュオン・キャッシュリターン）
自己資金に対する収益率。　自己資金のみに依存するより、借入によるレバレッジをかけることでこの指標をアップすることが可能である。


減価償却
建物や機械など、数年以上の長期にわたって利用するもので、時の経過によって価値が次第に下がっていくもの(減価償却資産といいます)については、取得した時に一括で必要経費にはしません。もしそうしたら、取得した年だけ必要経費が大きくなりすぎてしまいます。会計上、このような場合には、必要経費を資産の使用する期間に分散させて、必要経費の額がほぼ均等になるようにします。このやり方を、減価償却と呼びます。

サブリース
賃貸住宅において、空室リスクを回避するために、不動産会社等がオーナーから一括で借り上げ、転貸して運営する経営形態。オーナーは空室リスク回避や、管理の手間がかからない等のメリットがある。借り上げには期間や料金を一定期間保障する場合もある。


敷金（保証金）
関西圏（京都・滋賀方面は除外）の賃貸取引商慣行として、オーナー側から入居者に対して退去時のトラブルを防ぐ為の退去時の修理代金の前払い金が要求されます。これを敷金といいます。契約解除時に敷引額（礼金と同様な性質）を除いた預託金分は返還されます。
最近、敷金返還をめぐるトラブルが増加しており、平成17年7月14日には神戸地裁において、特約自体を無効にする画期的な判決もでています。
国土交通省住宅局は平成16年に敷金トラブルに関して、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを作成。東京都も賃貸住宅紛争防止条例（95号）を制定しています。


質権設定
住宅ローンを借りると同時に借入者は火災保険に加入するようになっています。
火災で家が消失すると火災保険が保険会社から支払われますが、金融機関は融資した金額を保全する為にこの保険加入者に対して支払われる保険金に対して質権を設定します。
この質権設定により金融機関は火災の際に保険会社から支払われる保険金をそのまま譲り受け、借入れ金の返済に充当します。
つまり火災保険の請求権を担保とする権利設定のことを質権設定といいます。

シックハウス症候群(しっくはうすしょうこうぐん)
住宅の建材に含まれるホルムアルデヒドなどの有害な化学物質が原因で、目や喉の痛み、頭痛、吐き気、倦怠感などの体調不良や病気が起きる現象、またその症状のこと。人によって関節痛、自律神経失調症など症状は多様。カビやダニ、細菌などの微生物が原因になるアレルギーや感染症を含めるケースもあります。

SI（スケルトン・インフィル）住宅
スケルトン（骨格・骨組み）とは住宅で言えば構造体です。ここでいう構造体とは、梁・柱・壁・床など建物を構成する骨組みで、耐久的な部分のことを指します。インフィル（充填材）とは内外装・設備・間取りといった、消耗的な部分のことです。「SI（スケルトン・インフィル）住宅」とは、このスケルトンとインフィルを分け、外側の構造は長持ちするしっかりしたものに、そして設備や間取りなど、内側は将来的な変更が容易にできるように造ろう、いう考え方の住宅を指します。

スラブ
建築上、鉄筋コンクリート構造における床板のことを「スラブ」といいます。一般的に、分譲マンションでは、上下階に響く騒音を防ぎ遮音性を高めるため、スラブの厚さを２０cm程度としています。

「テナント・リーシング」
リーシングとは賃借・リース業のことを意味する。
一般的に「テナント・リーシング」とはテナント賃貸不動産の客付け仲介業務のことを言います。
また有効活用コンサル事業としてロードサイド店舗・大型商業施設のコンセプト作成・企画開発・建設・テナント付けなどを総合的に実行し適切なテナントを誘致運営する業務のことを指す。


DSCR
借り入れ償還余裕率。ＮＯＩ（純営業収益）÷元利金返済額の計算式で表示される。格付け機関の投資適格レベルのDSCRは通常1.6程度である。

デュー・デリジェンス
デュー・デリジェンスとは不動産の投資や運用等時において、対象不動産の現状を専門家が総合的に調査・診断し、適正な投資価値の評価を行うことを指す。デュー・デリジェンス業務は大きく分けて、不動産の状況調査、経済的な調査、法的な調査の３つから構成されます。

トラックレコード
稼働率・管理コスト・修繕履歴等の運用履歴

任意売却
債務者のローンが債務不履行になった時に、銀行が物件を競売にかけるのではなく、それより有利な条件で売買すること。

ノンリコースローン
非遡及型ローンとも呼ばれ、担保にした不動産以外に債務が及ばない融資のことで、不動産・「人」（会社）の信用・を担保にする通常の融資とは異なり、不動産そのものの収益力を担保に融資すること。

PS
PSはパイプスペースの略で、上下水道の配管スペースのこと。

ファサード
建築物の正面の外観のこと。道路側から見たときの建物の外観のことを言います。
いわば、その建物のもっとも見せ場となる「顔」ともいえる部分なので大変重要な部分です。


プロパティーマネージメント
不動産の運用業務のことを指します。
オーナー氏に代わり不動産収益の最大化を目指すエージェント（代理）業務です。
具体的には下記に挙げているような内容を分析しオーナー氏へ報告する業務により、資産の運用を行います。勿論プロパティーマネージメントを行っている管理会社もピンからキリまでありますのでこの中の全てが実施されるという訳ではありません。
例
①月間報告　　②出入金明細（単月レポート,累積・月別レポート） 　③支払経費詳細　 ④延滞管理状況 ⑤督促経過状況　　　⑥契約者管理（クレーム・善管注意義務違反等） 　⑦現場管理・履歴・作業予定　　⑧稼働状況と将来予測 ⑨ 市場レポート　　⑩運用状況分析報告 ⑪キャッシュフロー収支報告

J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）
日本版不動産投資信託のことを指し、アメリカのREIT（不動産投資信託）に対抗する意味で使われている。資金を不特定多数の投資家から集め、不動産に投資する不動産投資信託のこと。平成１２年の投資信託法改正に伴い、投資信託の運用範囲が有価証券から不動産に拡大されて組成できることとなり、平成１３年９月に東京証券取引所に日本初の不動産投資法人が上場された。投資家には、不動産の売買益や家賃収入で得た収益を分配する。


礼金
礼金とは入居者の途中解約のリスクヘッジとしてオーナーが入居者から預かるものです。
入居者がオーナーに対して支払う契約時の謝礼と考えればよいでしょう。
敷金の預託金のように入居者に返還されません。



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